В прошлом году на плечи белорусов свалилось немало забот, которые отвлекли от повседневности. Мы решили немного вернуться к реальности и узнали, что прямо сейчас происходит на рынке недвижимости: за сколько можно снять «однушку», какие квартиры пользуются спросом и чего ожидать в ближайшее время.
По словам Петра Емельянова, менеджера по развитию в одном из минских центров недвижимости, точной статистики по реальной ситуации на рынке сейчас нет. Поэтому все выводы основаны на субъективных наблюдениях специалиста и ощущении рынка.
Почему нельзя узнать статистику по рынку недвижимости? «В раздел объявлений “вторички” потоком полились объявления новостроек Dana Holdings»
петр емельянов
менеджер по развитию, Центр недвижимости «Моя 7я»
– Раньше достаточно точную информацию по рынку продажи недвижимости давал Realt.by. Но с тех пор, как в их раздел объявлений «вторички» потоком полились многократно продублированные объявления новостроек Dana Holdings («Дана Холдингз»), их статистика потеряла объективность. Ведь именно эти данные берутся за основу их аналитических отчетов. Поэтому объективных точных данных об изменении предложения сейчас, к сожалению, нет – как в разрезе стоимости, так и в количестве объектов на продажу.
Бюро технической инвентаризации (БТИ) дает информацию о прошедших сделках, но их данные показывают результат реакций, а не их динамику. Данные по сделкам гораздо более точно показывают уровень спроса, чем предложения (сколько квартир и по какой стоимости выставлено), но они очень сильно запаздывают.
Например, сделки, зарегистрированные в июне, доступны для анализа только в июле – но условия этих сделок были согласованы, как правило, еще в мае. То есть статистика БТИ показывает уровень спроса в позапрошлом месяце, а это устаревшая информация для того, чтобы сделать оперативную оценку рынка и тем более – прогноз.
По аренде ситуация еще сложнее: здесь вообще нет единой базы, которая могла бы давать полную и точную информацию. Тот же Realt.by делает мониторинги, но, в отличие от продажи, где он лидер, в аренде у этой площадки не самая полная база (у Onliner.by, например, объем предложения заметно выше). Нет возможности точно замерить спрос, кроме как считать просмотры объявлений и поисковые запросы, потому что нет единой базы договоров аренды.
Максимум, что можно делать, анализируя рынок, – отталкиваться от имеющихся данных в своем агентстве и в открытом доступе, что и делает большинство аналитиков на рынке (и я в том числе). А более точный анализ сегодня, пожалуй, недоступен.
Что сейчас происходит на рынке арендного жилья: «Самая дорогая “однушка” стоит 1000$ в месяц»
По сравнению с прошлыми годами есть небольшое снижение спроса, но сдать аккуратную двухкомнатную квартиру в шаговой доступности от метро по-прежнему можно за одни сутки.
Цены тоже немного опустились следом за спросом, что естественно: по ощущениям, от прошлого июля снижение составляет примерно 5%. При этом, конечно, более ликвидные объекты, такие как однокомнатные квартиры в жилом состоянии и ценовом диапазоне до 250$, дешевеют слабо (или вообще не дешевеют).
Вообще реальные цены на однокомнатные квартиры стандартных потребительских качеств стартуют от 180$. Есть, конечно, варианты и дешевле, но там, как правило, будут заметные нюансы: где-то идет капремонт и не работают какие-то коммуникации, где-то есть ограничения по сроку проживания, а некоторые варианты, рекламируясь в Минске, по факту находятся в глубоком пригороде. Ну а где-то просто ужасное состояние.
– Какая тогда средняя цена на «однушку» в Минске?
– Здесь важно понимать, что, кроме ремонта, есть еще множество факторов, влияющих на цену: площадь, расположение, близость к метро, комплектация (мебель и техника), состояние подъезда, наличие зарегистрированных лиц (может сильно влиять на величину коммунальных платежей) и другое.
Поэтому, чтобы обозначить среднюю цену на аренду, давайте возьмем за основу квартиры в аккуратном состоянии, с ремонтом, которому не менее пяти лет, с минимальным комплектом мебели, стиральной машиной и холодильником, на расстоянии примерно 15 минут пешком от метро, в доме советской застройки от 60-х до конца 90-х годов.
«Однушку» с указанными характеристиками и метражом от 30 до 35 квадратных метров можно найти в диапазоне 220–280$.
– А можно ли найти квартиру за 150$?
– За 150$ или даже дешевле найти тоже можно, но надо очень постараться: штудировать и размещать самому много рекламы, подключать весь доступный нетворкинг и навыки переговоров, быть готовым моментально мчаться с деньгами на другой конец города. И, конечно же, надо быть готовым к некоторым особенностям, которыми могут отличаться как сами квартиры, так и их хозяева.
А вот максимального лимита не существует. На сегодняшний момент самая дорогая однокомнатная квартира, о которой я знаю, выставляется в аренду за 1000$ в месяц.
– В каких районах Минска больше всего вариантов по аренде?
– Обычно на объем предложения влияет общее количество жилого фонда в районе и доходность от недвижимости в конкретной локации. Получается, больше всего предложений во Фрунзенском, Московском, Центральном, Первомайском и Советском районах.
Если смотреть с большим приближением, то это будет центр Минска внутри второго кольца, «побережье» проспектов Независимости и Победителей, «спальники» во Фрунзенском (Сухарево, Каменная Горка), Московском (Малиновка, Петровщина), отрезок от Комаровки до Зеленого Луга.
А что с продажей квартир? «Покупают даже больше, чем в 2019 году»
Благодаря данным БТИ мы можем говорить о том, что рынок показывает очень хорошую активность: последние месяцы количество сделок вполне соответствует докризисному уровню (примерно 1200–1300 сделок в месяц). И это при том, что сейчас получить кредит на недвижимость – задача не из простых, а даже если и есть возможность его получить, то условия сегодняшних кредитов сложно назвать привлекательными.
Для сравнения, в прошедшем июне было проведено примерно 1300 сделок, в то время как в июне 2020-го их было примерно 900 (а это, на минуточку, разница в полтора раза). Но надо понимать: прошлая весна на рынке недвижимости прошла под знаменем COVID-19 – у меня лично были рассыпавшиеся сделки из-за боязни коронавируса. Рынок был в жестком стрессе. Но возьмем 2019-й: тогда в июне было 1100 сделок, а это тоже заметно меньше, чем в нынешнем году, хотя с кредитами в тот год было гораздо проще.
С чем же связан рост 2021 года? Думаю, причин несколько:
Во-первых, отложенный спрос. Люди ставили квартирный вопрос на паузу, но необходимость покупки или размена никуда не делась, поэтому приходится возвращаться к его решению. Сюда же отнесем тех, кто опасался влезать в сделки в преддверии радикальных перемен в стране. Перемен к лучшему, к сожалению, не случилось, но и экономика не рухнула, а потому часть покупателей, взявших паузу, вернулась на рынок.
В-третьих, фактическое снижение цены. За минувший год цена квадратного метра пусть и не радикально, но все же заметно опустилась. А значит, те, кому немного не хватало в прошлом году, смогли годик подкопить – и теперь у них появилось больше доступных вариантов на покупку.
И наконец, опасение изменений в законодательстве, касающихся валютного регулирования. Знаю о примерах, когда именно эти новости подтолкнули собственников выставить на продажу объекты, которых раньше на рынке не было. Также были покупатели, ускорившие принятие решения, чтобы успеть провести сделку до 9 июля.
– За сколько в среднем можно купить «однушку»? А «двушку»?
– Опять-таки, возвращаемся к вопросу о том, какие характеристики у квартиры. Кстати, на спрос в общем и на стоимость в частности в продаже работает значительно больше факторов, чем в аренде. В продаже огромную роль, помимо перечисленных в аренде, играют такие моменты:
- метраж кухни;
- наличие лоджии или балкона;
- материал стен;
- этаж;
- вид из окон;
- наличие капитального ремонта в доме и др.
В целом стоимость «однушки» более-менее стандартных характеристик стартует от 35 000 – 37 000$. Но если уточнить, что нас интересуют, скажем, только квартиры не на крайних этажах, с балконом, в шаговой доступности от метро и в состоянии, пригодном хотя бы для временного проживания, то получим стоимость от 40 000 – 43 000$.
Самые дешевые двухкомнатные квартиры в домах с этажностью от 4 стартуют примерно от 42 000$. Но если добавить такие же требования, как мы только что предъявили однокомнатным, получим диапазон в 48 000 – 51 000$.
Что касается новостроек, то тут идет война офферов: кто-то сбрасывает цену, кто-то предлагает рассрочку, кто-то делает ставку на маркетинг, а кто-то бьет из всех орудий сразу. В целом найти квартиру в новом доме с ценой в 1000$ за метр в «двушке» или «трешке» – выполнимая задача. Но более популярные районы и комплексы стартуют, как правило, дороже: 1200$ и выше. Опять же, тут очень много переменных, поэтому стоимость может отличаться в разы.
– Какие квартиры сейчас больше всего пользуются популярностью у покупателя?
– Ядро продаж всегда – это одно- и двухкомнатные квартиры. В разные месяцы на первое место с небольшим отрывом выходят то «однушки», то «двушки». Естественно, больше внимания привлекают объекты, готовые к проживанию.
Варианты без ремонта тоже популярны, но покупатели хотят большой торг. Его покупатели хотят, в принципе, всегда, однако повышенный спрос иногда не позволяет «придавить» собственника.
Что будет происходить на рынке недвижимости во втором полугодии? «Хотелось бы возвращения доступных кредитов, но надежды слабые»
Я прогнозирую снижение спроса в июле, вызванное нововведениями от 9 июля 2021 года. Дальше, если не будет форс-мажоров, активность начнет потихоньку восстанавливаться. Предполагаю, что количество сделок за июль составит около 1000, что примерно на 20% меньше, чем в среднем за последние месяцы.
Возможно, увидим традиционный подъем спроса осенью и перед Новым годом. Не вижу поводов для экономического оптимизма, поэтому предполагаю, что цены на «вторичку» продолжат плавно снижаться. Подорожание строительных материалов будет давить на застройщиков, но маловероятно, что кто-то реально поднимет цены, разве что только компенсировав подорожание рассрочками и «вкусными» партнерскими программами с банками. Хотелось бы видеть возвращение доступных кредитов на рынок недвижимости, но надежды эти слабы.
Из-за ужесточения контроля за уклонением от воинской службы, возможно, часть абитуриентов в этом году делает ставку именно на поступление в вузы. Поэтому может немного увеличиться количество студентов, ищущих съемное жилье. А увеличение спроса может поднять цены.
Правда, если и будет увеличение, то минимальное, так как нынешние абитуриенты – дети демографической ямы: с 2002 года количество родившихся в Беларуси впервые составило менее 90 000 человек с послевоенного времени. Поэтому есть даже вероятность сокращения спроса на недвижимость со стороны студентов.
Про белорусов шутят: мол, можно и повесить белоруса, но он не умрет, а повисит немного – да и привыкнет. Мы действительно очень приспосабливаемы. Сравнительно быстро привыкли к коронавирусу, адаптировались к новым социально-политическим вызовам. Да, мы опасаемся новых изменений и ограничений, но сами же понимаем, что ко всему приспособимся.
Поэтому для радикальных изменений на рынке должно произойти что-то по-настоящему экстраординарное. Для резких негативных изменений нужно ввести ограничение доступа к валютным депозитам и «налог на покупку валюты» или даже что-то более жесткое.
Для позитивных изменений будет достаточно появления широкодоступных кредитов с низкой ставкой. Вероятность негативных факторов оцениваю как среднюю, вероятность позитивных – как низкую. По крайней мере при действующей системе управления экономикой.
Перепечатка материалов CityDog.by возможна только с письменного разрешения редакции. Подробности здесь.
Фото: Realt.by, unsplash.com
