Квартира в Варшаве стоит вдвое дороже, чем в Минске, однако если покупать их в кредит на одинаковый срок, то ежемесячный платеж в двух столицах может оказаться почти равным. CityDog.io вместе с экономисткой Анастасией Лузгиной разбирается, почему кредиты на жилье в Беларуси значительно дороже европейских и кому проще купить квартиру в кредит: минчанину или варшавянину.
Беларус платит втрое больше процентов
Ставки по кредитам на покупку жилья в Беларуси в основном составляют 15–16% годовых. В то же время в Польше подобные кредиты можно взять под 5,5%–6%. В Еврозоне (странах ЕС, которые используют евро), по данным Европейского центробанка, средняя ставка по кредитам на покупку жилья в мае составила 3,48%.
Ставки по кредитам в разных странах могут формироваться с ориентацией на разные величины, но в целом составляются похожим образом.
«В Беларуси банки могут ориентироваться на ставку рефинансирования, которую устанавливает Национальный банк Беларуси. Еще они устанавливают свою надбавку, которая включает в себя и доход банка, и риски, и прогнозы по инфляции. Безусловно, банки смотрят, какая инфляция сейчас в стране.
В других странах аналогичный механизм, но там может быть привязка не к ставке рефинансирования. Например, в Польше они привязаны к ставке WIBOR [ставка, по которой польские банки готовы кредитовать друг друга] плюс маржа банка, в которую закладывается доход, риски, инфляция и так далее», – говорит экономистка Анастасия Лузгина.
Почему между Беларусью и Европой такая разница?
В Беларуси людям доступны кредиты по значительно большим ставкам, чем в ЕС и в соседней Польше, потому что в Беларуси более высокая инфляция и инфляционные риски, отмечает экономистка.
Согласно последним данным Нацбанка, в мае годовая инфляция в Беларуси составила 4,8%, а в Польше в июне, согласно GUS, – 2,5%.
«Ипотека – это долгосрочный проект, и банки закладывают риски на длительный период времени. В Беларуси экономика менее устойчивая, чем в Польше, поэтому мы видим такие высокие ставки. Причем если в Польше в прошлом году ставки были 6-7%, то в Беларуси доходили до 19%, даже 20%.
Сейчас мы говорим про 15% – произошло снижение ставок на фоне снижения инфляции и того, что Нацбанк снизил ставку рефинансирования», – продолжает Анастасия Лузгина.
Кому платить легче?
Чтобы понять, насколько значительна разница в процентах по кредитам, CityDog.io вместе с экономисткой сравнил, сколько придется платить минчанину и варшавянину, если они возьмут кредиты на квартиру размером 40 квадратных метров на 20 лет каждый.
Средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке в Минске в начале июля составляет 2444$, то есть вся квартира будет стоить около 98 000$, или примерно 280 000 беларуских рублей.
В Варшаве цена «квадрата» составляет 4640$ – там квартира будет стоить около 186 000$, или примерно 700 000 злотых.
Что почитать по теме: кстати, вот тут мы считали, сколько на такую квартиру нужно копить без кредита
«Представим, что из своих средств мы финансируем по 20% в каждом городе. Соответственно, в беларуском кейсе мы должны заплатить своими средствами 56 тысяч рублей. У банка мы попросим 224 тысячи. И ставка у нас, одна из реальных, 15,4%. В результате мы переплатим 223%», – говорит Лузгина.
Ежемесячный платеж при этом составит 3016 рублей, либо около 1050$. Это немного меньше средней зарплаты по Минску после вычета налогов в мае – 1204$.
В случае Варшавы если первоначальный взнос составит 20%, то у банка нужно запросить 560 тысяч злотых. С кредитом по ставке 5,8% переплата составит около 69%. Ежемесячный платеж в течение 20 лет будет около 1030$ при средней зарплате в Варшаве 2115$ в мае после вычета налогов.
То есть если опираться на официальные цифры, то выходит, что в двух городах людям нужно платить по кредиту чуть больше тысячи долларов. При этом возможности у них очень разные, потому что среднему минчанину на кредит нужно отдать практически всю зарплату, а варшавянину – около половины.
«В Минске нам такой кредит никогда не оформят, потому что банки обычно считают, чтобы после выплаты взноса около 40% зарплаты оставалось на личные нужды человека», – говорит экспертка. С варшавскими зарплатами вероятность получить кредит намного выше.
Иллюстративное фото: Bernd Dittrich, Unsplash.com.
Кроме того, есть и другие отличия между странами. Например, в Польше кредит можно получить на более долгий срок – 30–35 лет. В Беларуси банки обычно предлагают кредитование на 20 лет, реже – на 25 лет. Совсем необычное предложение в Беларуси – это кредитование сроком до 30 лет.
Также в Беларуси люди раньше выходят на пенсию: женщины – в 58 лет, а мужчины – в 63 года. В Польше женщины идут на пенсию в 60 лет, а мужчины – в 65 лет. Это может отразиться на возможности получить кредит, поскольку часто банки готовы давать их как раз на срок до пенсии человека, отмечает экспертка.
«В Польше даже с учетом того, что человек на пенсии, могут дать кредит и до 70 лет. Могут быть какие-то дополнительные условия, например страховка либо какой-то процент, но такая возможность есть. В Беларуси, к сожалению, это ограничено», – говорит Анастасия.
Получается, варшавянину со средней зарплатой проще обзавестись жильем, чем минчанину. «Все перечисленные ограничения говорят о возможностях рынка, и не в пользу Беларуси», – продолжает собеседница.
Разве беларуский кредит не обесценится?
Некоторые беларусы, наученные кризисами, могут рассчитывать, что кредит на жилье со временем обесценится и ежемесячные выплаты станут совсем небольшими. Однако брать кредит с таким расчетом не стоит.
«Раньше резкие инфляционные колебания помогали: деньги быстро обесценивались, и людям становилось легче платить по кредитам. Однако инфляция последние лет 10 не превышает 15%. Тем более государственные экономические службы, тот же Национальный банк и другие, работают на то, чтобы не дать разогнаться инфляции. Даже когда в последние периоды инфляция стремительно повышалась, рост цен замораживали и рыночными, и нерыночными методами», – продолжает Лузгина.
Она говорит, что есть вероятность того, что через 5–10 лет цены снова рванут вверх, но она гипотетическая.
«И не факт, что банк не захочет пересмотреть ставку в сторону увеличения», – заключает Анастасия Лузгина.
Перепечатка материалов CityDog.io возможна только с письменного разрешения редакции. Подробности здесь.
Фото на медальоне: Татьяна Веремеева.
